Certa vez, um casal veio me procurar muito abalado, me relataram que eles haviam acabado de comprar uma casa de uma construtora, e, em menos de 2 meses, a casa já estava apresentando infiltrações, fissuras e várias avarias visíveis pelo teto, muro e parede interna da casa.
Acontece que o casal relatou que, após verificar os vícios, imediatamente entraram em contato com a construtora, relataram o ocorrido e pediram uma visita da empresa no imóvel, para que eles vissem de perto os danos na construção que já eram bem visíveis.
E neste momento fiz a seguinte pergunta a eles: A empresa resolveu?
Pois bem, já era de se imaginar que a resposta deles foi NÃO. O mais frustrante para o casal, foi que a construtora foi até o local, colocou a culpa no imóvel da vizinha, e fez alguns reparos insignificantes no imóvel. Em outras palavras, a empresa fez um serviço “meia-boca” só para se livrar da responsabilidade naquele momento.
E o que aconteceu depois? Aconteceu o que também já se esperava. Menos de 15 dias, o problema piorou, com o aparecimento de várias rachaduras por toda a casa, vazamentos, queda do revestimento e entre outros problemas que começaram a incomodar o casal de forma agressiva. A empresa, quando viu que o negócio ia ficar feio, sumiu do mapa, parou de responder as mensagens do casal, não atendia os telefonemas e nem retornava os e-mails.
Foi neste momento que o casal resolveu buscar seus direitos, através de uma consultoria no meu escritório.
Primeiramente, ao atender o casal, o que era importante saber? De quem é a culpa! Pois o casal relatou que poderia ser culpa da vizinha. Para sanar esta dúvida, pedi ao casal que contratassem um engenheiro(a) civil para estar fazendo um laudo, e apurando a origem do problema. O casal assim o fez e na outra semana, me trouxeram o laudo da engenheira civil, bem detalhado, apontando que o imóvel foi construído com material de péssima qualidade e que houveram vários erros grotescos na execução da obra. Além disso tudo, o laudo apontava que a construção trazia riscos aos moradores, o que levou o casal a ficar ainda mais desesperado.
Imediatamente fizemos uma ação de Obrigação de Fazer, com pedido de indenização, a qual felizmente foi totalmente favorável, pois o Juiz reconheceu a responsabilidade OBJETIVA da construtora e a omissão na reparação dos danos!
Agora vamos ao que realmente importa, de quem é a culpa? Bom, no presente caso, foi comprovado que a culpa era da construtora, que fez um péssimo serviço, e teve que ser responsabilizada por isso.
O Código de Defesa do Consumidor, é a norma aplicável neste tipo de relação, quando há uma figura de fornecedor (construtora) e uma figura de consumidor (comprador final). Desta forma, a responsabilidade da empresa é OBJETIVA, ou seja, ela advém da prática de um ilícito ou de uma violação ao direito de outra pessoa que, para ser provada e questionada em juízo, independe da aferição de culpa, ou de gradação de envolvimento, do agente causador do dano.
O art. 14, do CDC deixa clara esta afirmação:
“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
§ 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:
I – o modo de seu fornecimento;
II – o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;”
Agora vamos falar de uma coisa muito importante: Até quando o consumidor pode reclamar sobre os vícios e defeitos no seu imóvel?
O prazo é de 05 anos, segundo o que prescreve o art. 27, do CDC:
“Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”
Como o próprio art. 27 menciona, a contagem do prazo, inicia-se a partir do conhecimento do dano, ou seja, a partir do momento em que o consumidor verifica as primeiras rachaduras no seu imóvel, já inicia o prazo decadencial de cinco anos, logo ele terá cinco anos para reclamar em Juízo.
O Código Civil também trata do prazo para reclamar os defeitos no imóvel, em seu art. 618:
“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”
Além disso, destaque-se que o prazo decadencial de 90 dias para reclamar por vícios ocultos somente se inicia após o término do prazo contratual de garantia, conforme estabelecido no art. 26, § 3º, CDC.
O TJDF já decidiu sobre este tema:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE VEÍCULO USADO. APRESENTAÇÃO DE DEFEITO NO MOTOR FORA DO PRAZO DE GARANTIA CONTRATUAL. ALEGADO MAU USO DO VEÍCULO NÃO VERIFICADO. PRAZO DECADENCIAL PARA RECLAMAÇÃO. INÍCIO DA FLUIÇÃO A PARTIR DO CONHECIMENTO DO DEFEITO. VÍCIO OCULTO CONFIGURADO. (…)9. Além disso, destaque-se que o prazo decadencial de 90 dias para reclamar por vícios ocultos somente se inicia após o término do prazo contratual de garantia, conforme estabelecido no art. 26, §3º, CDC. (…) (REsp 984.106/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 20/11/2012). 11. Desse modo, ainda que a garantia contratual (90 dias) tenha encerrado no dia 04/03/19, a manifestação de vício oculto (fundição do motor) 17 dias após o término da garantia, frustra a legítima expectativa do consumidor e caracteriza quebra da boa-fé objetiva, porquanto se esperava que a vida útil do veículo fosse razoavelmente duradoura, mesmo possuindo alta quilometragem. (…)
Conclui-se, portanto, que a necessidade na realização do laudo de engenharia civil é relativa, já que nas relações de consumo, a reponsabilidade da empresa fornecedora é objetiva. Porém eu sempre recomendo a realização do laudo, para não deixar dúvidas e para trazer ainda mais segurança ao processo judicial.
Quanto ao prazo, o consumidor deve ficar atento e imediatamente agir, no caso de descoberta de vícios na construção do imóvel, de modo a não correr o risco de perder o prazo para pleitear o seu direito.